Статьи

Рынок жилья РК после карантина: как изменятся цены и спрос

21.05.2020 00:00

 Фото: krisha.kz

Как изменились цены и спрос на квартиры после строгого карантина, какие тенденции наметились на первичном и вторичном рынке, сколько сейчас составляет торг и чего ждать во второй половине года? Krisha.kz узнала мнение экспертов по недвижимости.

Елена Грива, эксперт рынка недвижимости, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при ЕОЭС
— В Алматы наблюдается повышение активности покупателей, планировавших сделки до карантина. В нашем агентстве с 11 мая их количество увеличилось вчетверо по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Что касается цен на вторичном рынке, то продавцы подняли их на 10–15 %. При этом торг составляет не более 10 %, хотя ранее доходил до 30 %. Практически продажи идут по тем ценам, которые были до их повышения.

В три раза возросли запросы по участкам и частным домам по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Весна всегда активизировала интерес граждан к частному жилью. Однако мы видим, что те, кто раньше искал квартиру, сейчас ищут дом. Бюджет покупки не увеличивается. К примеру, искали квартиру за 30 млн тенге, сейчас ищут дом по такой же стоимости.

По поводу изменения спроса, то тенденция в отношении частных домов останется. В отношении коммерции — приобретение, аренда небольших офисов до 150 кв. м, небольшие магазины, помещения под аптеки, склады. Заявок на большие офисы практически нет. Опыт в карантине выявил направления деятельности, которые люди будут выбирать.

Что касается прогнозов до конца года, то цены на первичную недвижимость должны вырасти из-за увеличения цен на импортные стройматериалы и, соответственно, увеличения себестоимости 1 кв. м. Однако из-за снижения покупательской способности у застройщиков могут возникнуть проблемы, если они не будут предлагать более гибкие условия покупки даже при повышенной цене, например рассрочку на три года без процентов.

Повышение цен на первичном рынке автоматически подтянет цены на вторичном. Но, считаю, собственники вторички станут более гибкими. Цены на жильё будут напрямую зависеть от заинтересованности собственника в скорейшей сделке.
 

Жани Турысов, директор АН "Этажи" в Нур-Султане
— Какие тенденции на будущее наметил карантин? Более востребованными станут 1-2-комнатные квартиры. Ещё больше увеличится доля жилья эконом- и комфорт-класса. Изменится отношение к террасам, балконам и лоджиям в многоэтажках. На балконах, особенно в южных регионах, будут убирать остекление. В северной части страны — утеплять, например, под кабинеты для удалённой работы. Сейчас будет идти тренд на рабочий уголок в квартире как для взрослых, так и детей. Покупатели в большей степени будут смотреть на удобство планировки, а не на площадь. Также станет более важным фактор благоустройства двора и рекреационной инфраструктуры вокруг домов: парков, скверов для комфортного отдыха и занятий спортом. Также, думаю, появится больше запросов по офисам в жилых помещениях. Например, в квартирах этот сегмент может получить второе дыхание. Возможно, повысится тренд на панорамные окна. В некоторых регионах усилит свои позиции загородная недвижимость, частные домовладения.

Отдельно скажу об аренде. Благодаря карантину рынок сдачи частных домов и дач станет более цивилизованным, и им больше будут интересоваться. Арендные ставки в краткосрочной перспективе могут упасть, но уже осенью, если не будет никаких «ловушек» в экономике, возможен рост на 5–10 %.

В целом, считаю, пандемия даст дополнительный прирост численности людей в крупных городах. Ведь здесь люди остаются в более выгодной позиции со всех точек зрения: наличие работы, более развитый сервис услуг. Поэтому как только откроют границы, приток граждан в мегаполисы повысится, и это также повлияет на рынок недвижимости в лучшую сторону.

В стагнации будет находиться дорогое жильё, выше уровня бизнес-класса. Спрос уменьшится порядка на 30 %. Если не будет второй волны пандемии и ухудшения экономики, то этот сегмент восстановится в 2021 году.

Что касается цен на жильё, то до конца года они будут расти в тенговом эквиваленте на 2-3 %. Но это произойдёт, если не будет ухудшения ситуации — новая вспышка коронавируса, снижение цен на нефть, локдаун. Сейчас же продавцы взяли паузу. Обрушения цен не произошло. Ожидания о падении цен весной из-за карантина не оправдались.

По поводу среднесрочной перспективы: в течение двух-трёх лет, я настроен оптимистично. Считаю, что рынок жилья при положительном развитии восстановится в следующем году. При отсутствии влияния вышеуказанных рисков, думаю, частичного восстановления можно ожидать уже осенью.
 

Юрий Дорохов, PR-директор компании BI Group
— Текущее состояние рынка жилья в РК, как и во всём мире, в состоянии спада. Это можно связать с пандемией коронавируса и введённым в стране режимом чрезвычайного положения. И однозначно есть отложенный спрос. На фоне роста цен и общего снижения платёжеспособности населения мы прогнозируем уменьшение количества сделок в 2020 году на 30 %. Такое состояние продлится около двух лет, и уже в 2022-м мы будем наблюдать небольшой подъём. Напомним, кризис 2008 года куда более значительно повлиял на рынок недвижимости, показав спад на 84 % и оставив за собой около 60 тысяч обманутых дольщиков.

Сегодня покупатели в основном выбирают жильё комфорт-класса средней площадью около 70 кв. м, это можно объяснить оптимальным соотношением цена/качество. Самым высоким спросом на рынке недвижимости города Нур-Султана пользуются 1-2—комнатные апартаменты площадью 40–60 кв. м. Реализация данных квартир составляет около 60 % от всего объёма продаж. Жильё приобретается на всех этажах, но, как правило, предпочтение отдаётся средним этажам, а первые и последние уходят по чуть более низкой цене из-за сложившихся стереотипов.

Карантин повлиял на структуру спроса, людей больше стал интересовать частный сектор. Несмотря на это, всё-таки наибольшее количество сделок проводится в отношении многоквартирного благоустроенного жилья.

Рынок недвижимости Алматы показывал равный спрос на жильё эконом- и бизнес-класса. Однако с начала режима ЧП и девальвации тенге наблюдается сдвиг в сторону увеличения доли спроса на жильё экономкласса.

Рост цен неизбежен, ведь на стоимость жилья влияет большое количество факторов. Главный из них — это себестоимость строительства, которая напрямую зависит от прайса на импортные составляющие. Почти вся техника, значительная часть строительных и отделочных материалов доставляются из-за рубежа.

На сегодня в г. Нур-Султане средняя цена на первичную недвижимость составляет 331 тыс. тг/кв. м, с начала года она выросла на 2 % (в январе 325 тыс. тг/кв. м). По нашим прогнозам, к концу года стоимость достигнет 370 тыс. тг/кв. м — рост на 13 % за год. На вторичном рынке также наблюдается рост. Если в январе цена была 338 тыс. тг/кв. м, то сегодня это 349 тыс. тг/кв. м, что на 3 % выше. Ожидается, что к концу года она достигнет 387 тыс. тг/кв. м — рост на 11 % с начала года.

В Алматы средняя цена на первичную жилую недвижимость составляет 455 тыс. тг/кв. м, с начала года она выросла на 1.5 % (449 тыс. тг/кв. м в январе 2020 г.). К концу года ожидается дальнейшее повышение до 460 тыс. тг/кв. м, +2.4 % за год. Вторичный рынок также показал позитивный рост на 5.7 % с начала года и сегодня равен 445 тыс. тг/кв. м. Однако к концу года мы ожидаем снижения средней цены на вторичном рынке до 427 тыс. тг/кв. м.

Сейчас мир переживает самый серьёзный экономический спад со времён Великой депрессии. Многие известные аналитики предрекают, что кризис 2020 года будет тяжелее предыдущих и продлится как минимум до следующего года. После этого темпы роста начнут восстанавливаться, если утихнет пандемия коронавируса и прекратится ценовая война на рынке нефти. Поэтому давать обоснованные прогнозы в долгосрочной перспективе сложно.
 

Анна Шацкая, аналитик-консультант рынка недвижимости, оценщик ТОО «Оценка собственности VP»
— Сейчас на рынке активно реализуются отложенные сделки и спрос, накопившиеся в период карантина. Провал сделок в марте составил от 6 до 20 %, в апреле достиг 86 % по отношению к марту.

Открытие банков и их ипотечных программ плюс подорожавшие долларовые вклады оказывают хорошую поддержку спросу. Цены на жильё пока остаются без изменения, так же как и предпочтения покупателей.

Вместе с тем предпосылки к сокращению спроса и цен на рынке жилья присутствуют. Худшее ещё впереди. Подорожавшие вклады не смогут надолго обеспечить спрос на рынке жилья. Через несколько месяцев платёжеспособный спрос истощится, и на фоне роста безработицы и падения доходов семей мы увидим снижение количества сделок и цен.

По прогнозам МВФ и ЕБРР, безработица у нас в стране возрастёт с 4.8 до 7.8 %, а ВВП снизится на 3 %. Рынок жилья — это часть экономики, и он просядет вместе с ней. Снижение цен может составить от 3 до 7 % в зависимости от сегмента.

В нынешней ситуации востребованным останется жильё эконом- и комфорт-класса как в силу снижения доходов, так и в силу фактора роста использования удалённого труда. Здесь не ожидается существенного изменения цен. Более сильному давлению будет подвержена недвижимость бизнес- и элит-класса. Думаю, на такие объекты цены могут сократиться в среднем на 5–7 % до конца года.

В период кризиса в течение полутора-двух лет будет увеличиваться спрос в сегменте частных домов, дач и коттеджных посёлков. Выбор покупателей в пользу частного домовладения усилится фактом появления коронавируса и кризиса. В обществе в целом усилятся идеи создания более экологичной и безопасной среды для жизни и работы. В строительстве это носит название green development.
 

Вячеслав Лазарев, директор по развитию международного холдинга Dana Holdings
— Один из ключевых индикаторов спроса — количество сделок — немного вырос за период январь-март на 11.8 % в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Основными драйверами стали Алматы и Карагандинская область — с 41.4 и 26.1 % роста соответственно, в то время как Нур-Султан показал падение более чем на 15 %. Основной причиной роста количества сделок стала инвестиционная активность со стороны покупателей, вызванная привлекательной стоимостью в тенге после очередной девальвации курса.

Также важным индикатором, показывающим предложение на рынке, выступает объём ввода в эксплуатацию жилья. В период январь-март 2020 года динамика ввода замедлилась на 3.6 % в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года и составила более 2.6 млн кв. м. Данное падение не выглядит столь внушительным, а в Алматы и Нур-Султане был зафиксирован небольшой рост.

Наибольший урон кризис приносит именно коммерческой недвижимости, пандемия бьёт больше всего по МСБ, что приводит к закрытию офисов и переходу в онлайн-режим.

Несмотря на всю серьёзность текущего кризиса, всё-таки он носит краткосрочный характер, и мы уже сейчас можем наблюдать, как люди возвращаются к обычному образу жизни. В целом спрос на жильё значительно увеличится именно в бюджетном сегменте в краткосрочной перспективе одного-двух лет, в то время как спрос на более дорогое жильё будет испытывать рецессию.

Прогнозируем незначительное увеличение стоимости жилья в эконом- и комфорт-сегменте в среднем на 5–7 %. В более премиальных сегментах ожидаем стагнацию и даже небольшое снижение на 2-3 %.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2020/rynok-zhil-ya-rk-posle-karantina-kak-izmenyatsya-ceny-i-spros

Пресс-релизы
66
Партнеры